‘Borrels’: Die prys wat jy betaal, maak saak

In ’n brief aan kliënte op 6 Desember 2005 het ek die volgende geskryf: “Ek begin nou ’n bietjie voel soos die seuntjie wat ‘wolf, wolf’ geskree het! Reeds vroeg in 2005 het ek mense al gewaarsku oor die skynbare sinneloosheid wat in die eiendomsmark kop uitgesteek het en dat mense moet begin oorweeg of hulle nog wil belê in veral die mark vir residensiële eiendom.

Dit is nou bykans ‘n jaar later en die mark het nóú eers begin afkoel. Met afkoel bedoel ek egter nie net dat groei verlangsaam het nie, maar dat pryse in der waarheid plek-plek besig is om te daal.”

Die probleem met beleggings is: Wanneer dit vir jou reg “voel”, is dit waarskynlik nie die regte tyd nie en omgekeerd.

Jy kon niemand in 2005 oortuig dat om residensiële eiendom teen astronomiese pryse te koop, ’n slegte idee is nie. Die redenasie was dat dit eenvoudig duurder sou word; jy sou verskeie teorieë hoor oor waarom.

Ek het onlangs data gekry oor die koop- en verkoopspryse van eenhede in twee van die gewildste seefrontwoonstelgeboue in die Strand tussen 2005 en 2017. Dis vir seker nie statisties ’n verteenwoordigende steekproef van die land nie, maar ek het ’n sterk vermoede jy sal dieselfde tendens sien in ’n minder of meerdere mate as jy na ander residensiële verkoopsyfers oor dieselfde periode gaan kyk.

So, hoe het dié beleggers gevaar oor die afgelope 12 jaar? Ek deel graag die volgende statistieke met julle en probeer dan ’n paar bykomende afleidings maak wat hopelik in die toekoms kan help met besluitneming.

  • Hereregte, oordragkoste, kommissie of besteding aan onderhoud is nie bygereken nie. Wat kapitaalgroei betref, sou 85% van die 52 beleggers dus in reële waarde geld verloor het.
  • Geen inkomste uit verhuring is in ag geneem nie. Diegene wat dus die eiendomme gekoop het om te verhuur, sou ’n beter uitslag kon bewerkstellig, maar selfs met ’n netto opbrengs van 6% sou dit nie ’n sinvolle belegging verteenwoordig nie.
  • Daar was een belegger wat die ekwivalent van 150,67% (voor koste) groei per jaar kon genereer. Dié belegger het die eiendom in Julie 2006 vir R2,11 miljoen gekoop en dit drie maande later vir R2,7 miljoen verkoop. Ná oordragkoste en kommissie sou sy werklike opbrengs egter wesenlik laer gewees het.
  • Geeneen van die eiendomme wat in 2007 (op die bopunt van die eiendomsopbloei) gekoop is, kon tot op hede vir méér verkoop word nie. Dit beteken ’n dekade van geen of negatiewe groei.

’n Spesifieke eiendom wat op 22 November 2007 geregistreer is vir ’n verkoopprys (sonder koste) van R5,7 miljoen sou na my mening tans nie eens dieselfde opbrengs behaal nie.

’n Belegging van soortgelyke bedrag in die bekendste (nie eens die bes presterende nie) gebalanseerde effektetrustfonds sou (ná koste) nou ongeveer R13,7 miljoen werd wees.

Agt transaksies kon vir meer as 10% per jaar opbrengs op kapitaal verkoop. In ieder geval was dit omdat:

  • Die koop en verkoop voor die einde van 2007 plaasgevind het;
  • Die persoon dit gekoop het by iemand wat dit teen ’n verlies verkoop het; of
  • Die transaksie ná 2013 plaasgevind het toe pryse stelselmatig begin herstel het.
  • ’n Grafiese voorstelling van opbrengste behaal (y-as) en aantal jaar wat die eiendom besit is (x-as) is ook interessant. Vir ordelikheid het ek die een uitskieter van 150,67% uitgelaat.

Beleggers wat meer as 15% opbrengs op hul kapitaal behaal het, het deur die bank die eiendomme vir minder as drie jaar besit.

Hoewel die statistiese steekproef klein is, suggereer bogenoemde nogtans dat om eiendom te koop en verkoop (binne drie jaar) dus ’n beter strategie is as om dit op lang termyn te hou.

Wat ’n mens egter in gedagte moet hou, is dat indien jy koop en verkoop, inkomstebelasting in plaas van kapitaalwinsbelasting ter sprake raak, wat ’n groot gedeelte van die voordeel uitwis.

Hou ook in gedagte dat verkoopskommissie (betaalbaar deur die verkoper) korttermyntransaksies se opbrengste verder sal verlaag.

Ten slotte net ’n paar gedagtes:

Die doel van die artikel is nie om eiendom as ’n bateklas te kritiseer nie. Ons beskou eiendom as ’n baie belangrike beleggingsbateklas. Die beginsel, om té duur vir iets te betaal wat baie gewild geraak het, is egter universeel (of dit nou aandele, eiendom of kunswerke is) en so ook die risiko vir die langtermynvernietiging van kapitaal.

Waarteen ek wel wil waarsku rondom eiendom, is die oënskynlike verontagsaming van beleggingsbeginsels wat weer begin kop uitsteek in veral die Kaapse middestad, waar mense weer noord van R60 000 per vierkante meter betaal vir piepklein eenhede met die hoop dat hulle dit in die Airbnb-mark sal verhuur of dat iemand oor vyf jaar van nou af dit vir R120 000 per vierkante meter by hulle gaan koop.

Wanneer jy te veel betaal vir eiendom of enige ander bate en van finansiering gebruik maak, is die negatiewe uitwerking op jou kapitaal groter. As kontantvloei op die koop toe ’n probleem raak, kan jy groot verliese in die gesig staar met gevolglike regsgedinge met die bank vir wie jy die geld skuld. Moet jouself nie in hierdie situasie kry nie.

Die besluit waarheen om jou swaarverdiende kapitaal toe te wys, is ’n baie belangrike een en foute kan ’n astronomiese langtermynimpak op jou welvaart hê.

Indien jy self nie die vermoë het om waarde vir geld te beoordeel nie, kry hulp by iemand wat wel oor hierdie vaardighede beskik.

Andró Griessel is ’n gesertifiseerde finansiële beplanner en besturende direkteur van ProVérte Wealth & Risk Management. Volg hom op Twitter by @Andro720911. Hy skryf gereeld vir Sake.

Alhoewel alle moontlike sorg geneem is met die opstel van hierdie dokument kan die feitelike korrektheid van die inligting hierin vervat, nie gewaarborg word nie. Hierdie dokument behels nie advies nieen enigiemand wat enige finansiële optrede beoog op grond van hierdie dokument, word sterk aangeraai om eers met sy/haar persoonlike finansiële adviseur oorleg te pleeg. ProVérte Wealth & Risk Management is ‘n gemagtigde finansiële diensverskaffer met FSP no. 5966.